(imagens Pixabay) – Quem investe em fundos de investimentos imobiliários (FIIs) participa de um projeto que reúne uma série de outros investidores. Esse bloco serve para que a gestão tenha como arrecadar fundos para investir em nome do grupo. Essa costuma ser uma forma eficiente de permitir que mesmo investidores sem muitos recursos consigam acesso a imóveis de alto valor.

Entretanto, esse mercado também pode ser impactado por questões que atingem a economia, como é o caso da Covid-19.

Para quem se interessa por FIIs, o ideal é entender o momento atual e assim saber o que pode ser feito em relação ao portfólio.

Os impactos da quarentena

A quarentena tem sido uma medida adotada pelos governos na tentativa de conter o avanço da pandemia. Quando ela é declarada, inúmeras atividades comerciais são paralisadas.

Como efeito colateral a essa medida, sem que as pessoas possam sair às ruas e sem que o comércio exerça suas atividades, muitas empresas têm problemas para manter seu negócio.

Quem sente esses efeitos são profissionais como os lojistas, que precisam renegociar dívidas, entregas e, em especial, os aluguéis.

É nesse sentido que a crise provocada pelo novo coronavírus pode atingir em cheio o mercado imobiliário. Com a recomendação de isolamento e ambientes fechados, como os shoppings centers, quem investe em imóveis precisa ter atenção aos impactos econômicos causados pela pandemia.

A quarentena e os FIIs

Os FIIs certamente representam o caminho mais fácil para quem deseja ter parte em grandes empreendimentos imobiliários. Entretanto, assim como acontece em qualquer outro ativo de renda variável, eles também apresentam riscos.

Entre os mais conhecidos está o risco de vacância, que ocorre quando se torna difícil encontrar interessados em alugar os imóveis. Além disso, existe também o risco de inadimplência, muito comum quando o inquilino não consegue pagar o que deve.

Esses são problemas que precisam ser considerados neste momento em que muitas atividades econômicas estão momentaneamente paralisadas. A paralisação afeta o lucro e, consequentemente, pode fazer com que situações como vacância e inadimplência apareçam.

Qual estratégia adotar

Quem investe em fundos imobiliários precisa entender que os eventuais danos causados pela crise são momentâneos, o que ameniza o impacto em relação aos FIIs. Estes, são ativos que visam o longo prazo, ou seja, ainda que haja desvalorização em um período, a tendência é que em alguns meses, os preços voltem aos patamares anteriores ao da crise.

De fato, pensando no longo prazo, não há motivo para pânico. É preciso entender que a crise atual tem começo, meio e fim. É certo que ela vai passar e o mais importante é o investidor não perder a calma a ponto de se desfazer de ativos apenas por conta de uma situação momentânea ou pelo chamado efeito manada, quando uma grande quantidade de investidores age de maneira a repetir as medidas adotadas por outras pessoas sem critérios.

O que diz a lei

Talvez a grande preocupação do investidor seja em relação ao que acontecerá com seus rendimentos neste momento em que algo completamente inesperado tem afetado as economias do mundo todo. Por lei, os dividendos devem ser distribuídos semestralmente, embora seja comum o repasse mensal. Isso quer dizer que os gestores podem suspender o adiantamento neste momento de instabilidade.

Vale lembrar que a distribuição de proventos funciona de acordo com os rendimentos do fundo, o que significa que se o imóvel ou o conjunto deles tiverem resultados menores em um dado momento, a tendência é que o repasse também seja menor.

Desde que esteja de acordo com o que exige a lei (distribuindo 95% dos resultados semestrais), o fundo pode sim suspender o pagamento de dividendos.

O que pode ser feito

Ainda assim, os gestores contam com outros recursos para superarem a crise sem que precisem mexer nos dividendos.

Entre outras medidas, podem ser citadas as captações via oferta de esforços restritos para investidores profissionais. Essas são colocações para interessados selecionados que contam com liquidez e caixa para esse tipo de aplicação.

Também é possível preservar o caixa, visando minimizar os efeitos da crise, optando pela redução do custo condominial. Essa é uma forma de reduzir os custos referentes à operação e à manutenção dos imóveis para tornar as contas mais equilibradas pensando na possibilidade de renegociar aluguéis futuramente.

De qualquer forma, é preciso considerar caso a caso. Empreendimentos como shoppings centers, por exemplo, tendem a sofrer mais com este momento, mas isso não quer dizer que o investidor deva se desfazer de seus ativos neste momento, até porque esses são empreendimentos que movimentam muito a economia e a tendência é que a paralisação não dure por tanto tempo.

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O presidente da Argentina, Mauricio Macri, participa de uma mesa de debate no 46º Fórum Econômico Mundial que acontece em Davos (Suíça) (Foto: Laurent Gillieron/EFE)

O presidente da Argentina, Mauricio Macri, conseguiu cumprir uma de suas principais promessas de campanha. Depois de 14 anos de agonia financeira, o país pagou os credores dos títulos públicos do país vencidos em 2001 e saiu da moratória. O juiz federal dos Estados Unidos Thomas Griesa suspendeu nessa sexta-feira (22) suas medidas contra a Argentina.  “Tendo revisado de maneira cuidadosa as apresentações da Argentina, o tribunal encontra agora que as condições precedentes foram cumpridas. Desse modo, as medidas cautelares ficam anuladas em todos os casos”, afirmou Griesa em um texto divulgado pouco depois de ter recebido as provas de que a Argentina efetuou os pagamentos.

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A Argentina havia notificado Thomas Griesa na sexta de manhã sobre o pagamento aos fundos “abutres” e outros demandantes da dívida, sem pagamento desde o calote dado pelo país em 2001. O governo argentino pediu ao juiz a suspensão definitiva das medidas que impedem que o país tenha acesso mercados financeiros. Em uma carta enviada por seu advogado Michael Paskin, o governo do presidente Macri informou que “a República Argentina realizou o pagamento completo conforme os termos específicos de cada acordo” com os demandantes com os quais fechou um acordo em em 29 de fevereiro. Depois de cumprir com este requisito final, a Argentina pediu ao juiz Griesa que assine uma ordem para confirmar a “suspensão das cautelares em todas as causas” e deixe definitivamente o calote de 2001, ficando livre para voltar aos mercados financeiros sem qualquer restrição.

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É a primeira vez desde 2001 que a argentina poderá negociar títulos da divida do país livremente no mercado internacional. A Argentina declarou sua moratória em 2001. Entre 2005 e 2010 iniciou as negociações para reestruturar sua dívida. Em 2014, para desespero do govenro Kirchner, que pretendia iniciar novos leilões de títulos públicos, os chamados fundos abutres ganharam da Argentina um milionário litígio na Justiça americana para receber integralmente o valor da dívida de bônus em moratória.

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A NML Capital e a Aurelius eram os principais demandantes da ação. No governo de Cristina Kirchner, a Argentina acusou os fundos de extorsão. Os fundos compraram em 2008 títulos da moratória da dívida argentina em 2001 por um valor nominal de US$ 428 milhões, mas na realidade pagaram por esses papéis, considerados ‘lixo’ no mundo financeiro, muito menos do que isso, cerca de US$ 0,30 ou 0,40 para cada US$ 1 nominal do título, segundo o governo argentino. Desta forma, os fundos abutres esperavam obter pela via judicial o equivalente a 1600% do que investiram.

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Embora o caso tenha dado notoriedade aos fundos abutre, suas práticas predatórias não começaram com a Argentina. O termo “fundo abutre” serve para descrever uma entidade comercial privada que, segundo o especialista Cephas Lumina, compra ou adquire, via outras formas de transação, um título de dívida não pago ou em quebra, com o objetivo de obter lucros exorbitantes a médio ou longo prazo.

Os fundos abutres são “hedgefunds” (fundos de cobertura) que se caracterizam por comprar títulos de dívida desvalorizados no mercado secundário, a um preço muito mais baixo que o do seu valor real, fugir de acordos de reestruturação com o Estado endividado e, por fim, exigir pela via judicial, incluindo embargos e outras penalidades, o pagamento total da dívida, o que pode implicar na soma do valor nominal mais juros e eventuais multas.

Muitos países em desenvolvimento do hemisfério sul já foram vítimas desse tipo de procedimento “abutre”, especialmente os da África e da América Latina. Segundo o Banco Africano de Desenvolvimento (BAD), ao menos 20 países pobres do continente, imensamente endividados, já foram ameaçados com ações legais por credores comerciais e fundos abutres.

No ano 2000, a empresa MNL Capital processou o Peru, e quatro anos depois o país andino foi obrigado a pagar quase US$ 56 milhões por títulos de sua dívida, que os abutres compraram por US$ 11,8 milhões.

Por epoca.globo.com
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